中古マンションの視察

中古マンションの視察を行いました。

結果的に言うと結構よかったです。

どのようなスペックだったのか

下記のようなスペックでした。

値段　　：9〇〇万円
間取り　：3LDK 2階
面積　　： 92m2
築　　　：築32年（耐震）

広さも良いし、築年数も浅いのでマンションこの値段は比較的安いです。

ここまではまあまあといった感じです。

問題点は、「地域で有名な水害水没地域であること」です。

それが理由で、市場価格より約半値の状態になっています。

この問題点を克服する今回の作戦に関しては、

・賃貸に関しては水害はあまり関係ないのでは？

　家を建てるとなるとハザードマップは気になります。

　しかし借りる立場ではそこまで気にしないと感じています。

・マンションは2階以上だと水没しない

当然ですが、高さがあれば問題ないと思います。

・修繕積立金がしっかりある

　優良マンションであれば、将来的な建て替えや修繕で問題ないのではと思います。

それらを考慮すると、賃貸で回す分には問題ない気がしてきました。

結構よかったです。

実際に行ってみると下記の好印象の部分がありました。

・駐車場の地面の高さが高い

　車は水没しないと思います。

またマンションの土地は少し高いようで、低い土地に水は流れそうです。

・近くにスーパーやドラッグストア、コインランドリー、小学校などが近い

　賃貸に出しやすそうでした。

仮にもう少し値引きができると、表面利回りが10％で回せそうです。

やはり現地で現物を見てみるものです。

もう少し下記を調べてから判断したいと思います。

・修繕積立金

　マンションの場合、これが積み上がっていないと、将来修繕ができない
恐れがあります。

　隠れ負債なのでしっかり確認したいと思います。

・賃貸需要はどうか

　近隣のアパートで2階部分が賃貸需要があるかを調べます。
　賃貸が目的なので、賃貸の力が無ければ意味がありません。

上記二つは調査中ですが、両方とも厳しい状況だと思われます。

今後もう少し自分に経験値をためて、マンション投資を考えたいと思います。

おしまい。

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