〇オパレスのアパートの物件視察を、バックスバニー風の次女と行いました。
今回も次女と一緒に視察に出かけました。
どんなスペックだったのか
アパートのスペックはこんな感じです。
所在地：地方都市
構造 ：木造2階建て 独身向けの1K物件
築年数：築2？年程度
現状利回り：11％
満室利回：満室13％
駐車場：1戸につき1台
と、ここまでは「まあまあ」という感じです。
小生は1Kアパートは所有していないのですが、値段が合えば問題ない
レベルだと感じます。
しかし問題はここからです。
問題は〇オパレス物件
問題：〇オパレス物件であること
ニュースの通りなのですが、同社は建築費を削減したため、隔壁などの耐火工事が
行われていない欠陥建物であるとのことです。
〇オパレスはこの問題の影響で債務超過に陥っています。
また外資系に高利でお金を借りており、株式変換のオプションを
付けられており、自爆的な経営を行っております。
隔壁問題の補償については、一応同社は補償修理する意向はあるようですが、
経営実態は上記なので、
「無い袖は振れない」状態です。
また、気を付けなければいけないのは、物件が中古転売されると
転売物件は補償を受けてもらえない可能性がある。
ということです。
補償自体についてですが、直接購入者には行われますが、転売者の場合、
保証されない慣習があります。
下記は中古車での場合の参考例です。
ただでさえ、補償される可能性が低いのに、
さらに分が悪くなる
ということを認識しなければいけません。
対処法は、物件の譲渡前に〇オパレスに、
譲渡の確認書類
をもらうことで、補償が継続されると思われます。
しかし経営が厳しい状況の同社がそのような対応をしてくれるかは微妙です。
従い、この物件を買うなら、
自分で隔壁補修する覚悟が必要です。
小生が購入した場合のイメージ
この物件を購入した場合、隔壁修理は
コストを考えて自分でDIY補修を行うべきだと考えています。
また物件自体は築浅できれいな状況なので、ほぼ小生がDIYで手を加える
箇所がありません。
反対を言うと、小生がこの物件の経営に参加しても、入居率を改善できる
場所が少ないのです。
小生にできることは、
家賃を下げて入居率を高めることくらいです。
それと外壁塗装を購入後すぐに行わなければいけない状況です。
外壁を触ったのですが、白い粉が付き、チョーキング現象が起きている状況です。
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多分2？年間、一度も外壁塗装を行われていない建物だと思われます。
結構大きな建物で、外壁塗装は２百50万円は掛かると思われます。
またほかにも大きな欠陥があり、不利な点が多い状況です。
結局判断は
問題のない物件であれば、その値段に対して指値を少し入れて
購入すればよいと考えています。
しかし補修費用を見込むと、まだまだ値段が高い状況です。
しばらく様子見として、売れなければ大幅な指値を入れたいと思います。
そろそろ次の物件が欲しいのですが、焦らず考えたいと思います。
おまけ
最近次女と物件視察に行く機会が増えました。
その次女が最近購入した、「バックスバニー」風の寝間着です。
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全身「バックスバニーちゃん」となっております。
この服も中古の服で、奇抜なデザインからか安値で売られていました。
しかし次女はとても気に入っています。
我が家は物件だけでなく、子供の服まで中古です。
おしまい。
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