久しぶりに中古アパートの物件視察を行いました。
結果的に言うと、買い付け申し込みには至りませんでした。
どんな物件だったのか
スペックは
金額 ：3〇〇〇万円
利回り：11％
築年数：築27年
場所 ：賃貸にはよさそうな場所だが、道付けがとにかく悪い
部屋数：8部屋（2棟で）
延べ床：290㎡（一部屋当たり37㎡）
ビルダー：セキ〇イ
土台は問題なしでした。
どんな問題点だったのか
最初は小生にとって良さそうな物件でしたが、行ってみると下記の点で
大きな問題点がありました。
1. 建物の状況
一度も外壁塗装をしていないようで外壁がかなり傷んでいました。
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外壁塗装だけでも300万円は掛かりそうです。（２棟あり）
２．再建築不可の可能性が高い
道路付けが悪く、最終的な土地の再販売が難しい
再販売できなくても、利回りが高ければ賃貸目的だけでも良いのですが、
そのような利回りではありません。
仮に購入リフォームを入れて200万円で仕入れて、5万円で当面賃貸
できるなら、最終売却ができなくても購入可能性はあります。
つまり総合戦力は、
賃貸力：まあまあ（現状家賃は3.5万円程度）
建物力：× （築年数のわりに傷んでいる）
土地価値：低い（進入路が悪い、セットバックあり）
上記から考えると、販売価格3千万円より1千万円は低い提示価格となってしまいます。
最終結果と今後
やはり今回は無理をせず、お断りを入れました。
今回は買い付けまで至りませんでしたが、良い物件が出そうな雰囲気があるので
期待して待ちたいと思います。
またその間に金融機関回りなどを行い、事前に金融対策を行いたいと思います。
おしまい。
