中古アパート物件の視察

久しぶりに中古アパートの物件視察を行いました。

結果的に言うと、買い付け申し込みには至りませんでした。

どんな物件だったのか

スペックは

金額 :3〇〇〇万円

利回り:11%

築年数:築27年

場所 :賃貸にはよさそうな場所だが、道付けがとにかく悪い

部屋数:8部屋(2棟で)
延べ床:290㎡(一部屋当たり37㎡)

ビルダー:セキ〇イ

土台は問題なしでした。

どんな問題点だったのか

最初は小生にとって良さそうな物件でしたが、行ってみると下記の点で

大きな問題点がありました。

1. 建物の状況

  一度も外壁塗装をしていないようで外壁がかなり傷んでいました。

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外壁塗装だけでも300万円は掛かりそうです。(2棟あり)

2.再建築不可の可能性が高い

  道路付けが悪く、最終的な土地の再販売が難しい

再販売できなくても、利回りが高ければ賃貸目的だけでも良いのですが、
そのような利回りではありません。

仮に購入リフォームを入れて200万円で仕入れて、5万円で当面賃貸
できるなら、最終売却ができなくても購入可能性はあります。

つまり総合戦力は、

賃貸力:まあまあ(現状家賃は3.5万円程度)

建物力:× (築年数のわりに傷んでいる)

土地価値:低い(進入路が悪い、セットバックあり)

上記から考えると、販売価格3千万円より1千万円は低い提示価格となってしまいます。

最終結果と今後

やはり今回は無理をせず、お断りを入れました。

今回は買い付けまで至りませんでしたが、良い物件が出そうな雰囲気があるので

期待して待ちたいと思います。

またその間に金融機関回りなどを行い、事前に金融対策を行いたいと思います。

おしまい。

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