再び中古マンションの視察を行いました。
今回の物件は最初から、あまりよくないのがわかっていたのですが、子供と自転車
散歩がてらで視察に行きました。
サイクリングの道中では、最初に銀行のATMで記帳をして、そのあとスーパーで
アイスを買ってから行きました。
どのようなスペックだったのか
下記のようなスペックでした。
値段 ：9〇〇万円
間取り ：3LDK 階数不明
面積 ： 52m2
築 ： 築32年（耐震）
あまりお値打ち品という感じではないのですが、今回は賃貸入居者付きという
物件です。
賃貸入居者がいる場合、紙の投資と同じような不動産投資となります。
賃貸条件は
賃料：85,000円
備考：駐車場大家持ち出し5,000円
修繕積立金：12,000円
従いネット実質家賃は、58,000円です。
ここまではまあまあといった感じです。
収支の計算をすると
それから下記の経費が掛かります。
・固定資産税8万円程度。
・部屋の退去時修繕費30万円（仮）
これらを考えると
年間賃料ネット：616,000円
購入額(すべて込み)：11百万円
ネット利回りは、5.6％になります。
マンション投資の場合は、こんなものかなと思います。
そして肝心な、再販売のキャピタルゲインを考えると、この物件では厳しいと
考えられます。
サイズが52㎡なので、２人程度が限界のサイズで、子ずれファミリーには厳しい
大きさです。
単身向け世帯のマンションの購入需要は難しいと思われます。
実際の物件を行って見てみて
まあまあでした。
btr
写真のようにありがちなマンションです。
良かった点は
・閑静な住宅街で住みやすそう
私が独身だったら、住んでも良いなという感じでした。
・駐車場は十分にあり
行かないと分かりませんでしたが、駐車場には困らない程度区画はありました。
5,000円/月程度なので、良心的です。
・修繕積立金が11,000円/月程度。
比較的安いと思います。自主管理をされているようです。
デメリットは
・修繕積立金が少ない。
通常のマンションの積立額の三分の一程度しかなく、十分な修繕を行いない状況の
ようです。
簿外負債が多い状況です。
・前の建物と隣接している。
前の建物と２ｍ程度しか隙間が無く、かぶっている部屋は日当たりが悪いと
思うのと、外壁塗装を行う際に困ると思われます。
上記から、自分が独り身だったら住みたいなという物件でしたが、投資というと
疑問という形でした。
ということで今回は撤退ということになります。
補足になりますが、この物件は不動産投資の初心者で最初の物件には良いと思います。
理由は、リターンも少ないが、リスクも少ないという点です。
東証一部の株式銘柄のように、引き分けの可能性がほとんどという感じです。
今回は子供の散歩と、自分の健康のためのサイクリングと、物件視察の三件同時
に活動ができて結構満足でした。
おしまい。
