中古マンションの視察

再び中古マンションの視察を行いました。

今回の物件は最初から、あまりよくないのがわかっていたのですが、子供と自転車
散歩がてらで視察に行きました。

サイクリングの道中では、最初に銀行のATMで記帳をして、そのあとスーパーで
アイスを買ってから行きました。

どのようなスペックだったのか

下記のようなスペックでした。

値段  :9〇〇万円
間取り  :3LDK 階数不明
面積  : 52m2
築   : 築32年(耐震)

あまりお値打ち品という感じではないのですが、今回は賃貸入居者付きという
物件です。

賃貸入居者がいる場合、紙の投資と同じような不動産投資となります。

賃貸条件は

賃料:85,000円

備考:駐車場大家持ち出し5,000円

修繕積立金:12,000円

従いネット実質家賃は、58,000円です。

ここまではまあまあといった感じです。

収支の計算をすると

それから下記の経費が掛かります。

・固定資産税8万円程度。

・部屋の退去時修繕費30万円(仮)

これらを考えると

年間賃料ネット:616,000円

購入額(すべて込み):11百万円

ネット利回りは、5.6%になります。

マンション投資の場合は、こんなものかなと思います。

そして肝心な、再販売のキャピタルゲインを考えると、この物件では厳しいと
考えられます。

サイズが52㎡なので、2人程度が限界のサイズで、子ずれファミリーには厳しい
大きさです。

単身向け世帯のマンションの購入需要は難しいと思われます。

実際の物件を行って見てみて

まあまあでした。

btr

写真のようにありがちなマンションです。

良かった点は

・閑静な住宅街で住みやすそう

私が独身だったら、住んでも良いなという感じでした。

・駐車場は十分にあり

 行かないと分かりませんでしたが、駐車場には困らない程度区画はありました。

 5,000円/月程度なので、良心的です。

・修繕積立金が11,000円/月程度。

 比較的安いと思います。自主管理をされているようです。

デメリットは

・修繕積立金が少ない。

通常のマンションの積立額の三分の一程度しかなく、十分な修繕を行いない状況の
ようです。

簿外負債が多い状況です。

・前の建物と隣接している。

 前の建物と2m程度しか隙間が無く、かぶっている部屋は日当たりが悪いと
思うのと、外壁塗装を行う際に困ると思われます。

上記から、自分が独り身だったら住みたいなという物件でしたが、投資というと
疑問という形でした。

ということで今回は撤退ということになります。

補足になりますが、この物件は不動産投資の初心者で最初の物件には良いと思います。

理由は、リターンも少ないが、リスクも少ないという点です。

東証一部の株式銘柄のように、引き分けの可能性がほとんどという感じです。

今回は子供の散歩と、自分の健康のためのサイクリングと、物件視察の三件同時
に活動ができて結構満足でした。

おしまい。

スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする