新築物件を見学しての考察

新築物件を見学しての考察です。


改めて新築物件のスペックと入居者の整理をします。
すでに満室が確定しているそうです。
建物  :4部屋 一部屋当たり54㎡ ファミリー向け
駐車場 :全体で12台あり。一部屋当たり3台キープしている。
場所  :結構よい場所。商業地に近い閑静な住宅地で、近くに小学校あり。
値段  :総額4部屋で46百万円程度(一部屋当たり1千2百万円)
入居者(すでに満室だそうです)
単価  :一部屋当たり7万5千円
入居者 :大手企業の単身者 最近引っ越してきた方、新婚レベルの家族の方
     大手企業は会社から十分な住宅手当が付くそうで、家を建てるまでは
     このようなアパートに住むのだと思います。
そして最終的な利回りは7.5%だそうです。
概して言うと、大手にしては悪くない建物だと思います。
仮に家族親戚がこのメーカーで建設するというと、小生は賛成すると思います。
今回視察したアパートと、小生の土地とほぼ同じ大きさなので、これと同じ建物を建設する
ことが可能です。
しかし小生の土地は、今回見学した場所より悪条件の場所にあるので、同じような超高級路線は
通用しません。
小生が建てる立場で言うと、
・建設費用が高い。地元工務店に頼むと7割で建設できると思います。
・スペック
 高すぎると思います。
 高級志向の方がターゲットなのはわかりますが、これだけの顧客層がどの程度いるのか
 を考えると疑問があります。
 また築10年を超えると、ハイスペックのアドバンテージが薄れてきます。
 設備があっても結局価格競争になるので、家賃下落は抑えられないと思います。
 下記のスペックを落とすだけで1百万円は下がるともいます。
 IHヒーター → ガス
 お風呂全体のスペックを下げる
 ダウンライト → ひっかけシーリング
 トイレのスペックを下げる
 すべてペアガラス → 一部普通のガラス
多分それらを対応すると
値段   :一部屋当たり8百50万円(大手の70%だと思います。)
      総額4部屋で、34百万円程度
家賃想定 :7万円(5千円下がる)
利回り  :9.8%程度
但し家賃は最初から5千円低いのですが、10年後の下落率は低いと思います。
10年後の姿は同じ土俵になると思われますので、その時点で利回りが良い方が、回収額
が高いと思われます。
小生の場合の総論ですが、
土地はすでに所有しているので、建物だけの利回りになります。
10%程度が目安になると思います。
客層をしっかりターゲティングして、客付けが長期に安定するのが良い思われます。
そこで小生が考える姿と今回の大手との将来の予想は、
10年後の姿予想
・大手の場合
 家賃  :6万円程度に下がっている。
 投資未回収額 =  建築額 - 回収額(経費と空室を考え65%)
 25百万円  = 46百万円 - 21百万円 
・小生の妄想パターン場合
 家賃  :5.8万円程度に下がっている。
 投資未回収額 =建築額  - 回収額(経費と空室を考え65%)
 14百万円  =34百万円 - 19.9百万円 
20年後の姿予想
・大手の場合
 家賃  :5.5万円程度に下がっている。
 投資未回収額 =  建築額 - 回収額(経費と空室を考え65%)
 5.5百万円 = 46百万円 - 40.5百万円 
・小生の妄想パターン場合
 家賃  :5.3万円程度に下がっている。
 投資未回収額 =建築額  - 回収額(経費と空室を考え65%)
 プラス4.3百万円 =34百万円 - 38.3百万円 
 (投資金額を既に回収し、プラスに転じている。)
20年あれば、十分回収は終わっていると思われます。
そして20年後となれば、建物が古くなり、小生のDIY技術が生かされるようになります。
それを見越して、DIYがやりやすい仕様にしておく必要があります。
例えば、天井と床の点検穴をデフォルトで付けて置くことです。
設備は時代と主に変わりますが、それに対応する必要があります。
その時に点検穴があれば、自分で何とかできます。
(小生は60台になっていますが、まだ体はなんとか動くでしょう。)
やはり建築費が要注意なのと、ターゲット顧客をどのように絞るかが最重要課題です。
まだまだ勉強が必要ですね。
おしまい。​​
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