老人ホームを建設しませんか？

先日土地活用の申し込みをしました。
大手の会社から回答があったのが、「老人ホームを建設しませんか？」というお誘いがありました。
サブリースで20年契約だそうで、賃貸人は市内で物件を探している人がいると話されていました。
それに対して小生が建物を建設して、サブリースで貸し出すというものです。
募集に関して良く調べてみると、普通にHPで募集している案件でした。
インキュベスクという会社で、訪問介護の「介護者側、独立希望者」と「土地活用建て貸し者」の
両方を仲介している会社のようです。

それに対して、大手建設会社様が、そこと組んで建物を建てようとする話です。
概要は下記の感じです。
建物金額　：1億？千万円
利回り　　：7.5％
期間　　　：20年
20年サブリースに対する当方のリスクは、相手側が倒産する可能性があります。
それを許容する方法とすれば
・敷金をしっかりもらう
　金額は当方の即死を回避するレベル。
　家賃の2年間分とか。
・銀行保証を求める
　相手の金利負担が高くなるので現実的でない。
・利回りを上げる。
　仮に5年程度で回収できるなら、問題は少なくなると思います。
・土地だけ貸す
　定期借地権にする。その場合は賃貸料は低くても構わない。
多分、敷金と利回りを上げるの二つの合わせ技が現実的なのだと思います。
しかし利回りに関しては、建物メーカーからの提案の為、建設費を落とすことは難しいです。
仮に小生が同じ土地にアパートを建てると、35百万円程度と考えているので差が大きすぎます。
相当メーカーは建設費に利益が乗っかているのだと思います。
また15年程度の回収案件で、敷金は2年程度をもらわないとわりに合わないのですが
相手はそのような資金力のある会社では無く、個人のようです。
一番のリスクは契約途中で運営者が事業を投げ出すことです。
適当な人が運営して、途中で事業を投げ出されると、とんでもない状況になります。
入居者は長期間入られると思いますが、期中で運営事故があると悲惨で、自己判断のできない
居住者はどうなるのでしょうか。
自動的に当方に運営責任が引き継がれると思いますが、とても責任取れません。
仮に転居などが行えたとしても、建物の使い道がなく、アパートに変更するには大金が必要です。
やはり介護老人ホーム運営者が建物を人から借りること自体が問題があると思います。
結果的には今回のお話はお断りしました。
今回の話での役回りを整理すると下記になります。
仲介者　　：仲介だけが仕事で、運営は運営者任せで責任は無い。
運営者　　：小資金でも介護業を開業できる。運営責任はあるが、資力の提供は無い。
　　　　　　自己破産などの責任も無い。（破産しても弁済できないと思いますが。）
　　　　　　個人でどこまで運営できるかわからない。
　　　　　　今回はこの人の人格が重要だが、選んだり、面接することはできない。
　　　　　　今までの介護職の経緯と、素質、ご家族で事業に対応できるかが重要。
　　　　　　法人でもないので、経営実績は無いと思われる。
建設者　　：大手建設者で建物品質は高いが、値段も高いと思われる。建てるだけの責任で、
　　　　　　運営責任は関係ない。
土地所有者：建物を建てて、20年リース。数億円の借入金を払い続けることになる。運営責任は
　　　　　　表面上無いが、仮に運営者が事業を投げ出した場合、間違いなく責任処理をしなけれ
　　　　　　ばいけなくなる。お金も入らない。
このスキームだと、土地の所有者がリスクの割に利益が少ない状況です。
しかし責任を負わない人たちを排除した形のビジネスモデルであれば検討が可能だと思いますの
で、老人ホーム案件は継続検討したいと思います。
おしまい。