税理士にご紹介いただいたアパートを視察してきました。
税理士と言っても、税理士経由での某有名アパートメーカー所有のアパートでした。
どんなスペックだったのか
スペックはこんな感じです。
所在地：地方都市でも少し離れた地域
部屋数：8部屋（ファミリータイプで約50㎡/戸程度）
構造 ：軽量鉄骨
メーカー製なので造りは良いです。
築年数：築15年程度
金額：1億円
利回り：7％程度
備考 ：太陽光を搭載している
2012年頃の建設であり、仮に太陽光が10年契約だと、来年に売電契約が切れる状況
所有者：有名メーカーの自社所有
しかしアパート名は、個人オーナー名になっていました。
想像ですが、個人オーナーが所有されていたアパートを、相続で建設有名メーカーが買い取った案件だと思われます。
実物のアパートはどうだったのか
紹介いただいた次の日にの会社の帰りに見に行きました。
10月は日が暮れるのが早いので、写真では全く分かりません。
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写真では、状況が全くわからないと思いますが、結構よい造りでした。
さすが築15年の現役バリバリのアパートだけあります。
しかし小生の見立てでは販売価格が高すぎると感じました。
どう考えても売り出し価格の80％以下でないと手が出ないと感じました。
理由は、
・太陽光の利回りが今後期待できないこと。
7％でも、太陽光を除けば、5％程度に落ちてしまうため 。
見た目の利回りは高いが、将来低くなるのがわかっている。
・土地の価値が低いこと
JRの線路が近くにあり、道と挟まれた状態で孤立した土地になっていました。
利回りが低いのに、土地の価値もないという状況です。
仮に値下げをお願いしても、指値が80％以下になるため厳しいと思われ、
そもそも売るつもりが無い物件だと判断しました。
単に高い値段で広告を出し、売れればラッキーと思っている状態と思われます。
答え合わせのために先輩大家に意見を聞きました
偶然にも次の日に地元の大家会があり、その地域で力のある、成功されている
先輩大家に意見を聞きました。
そうしたところ
「知っているよ。僕のところにも売り込みに来た。」
そして
「あれは高すぎる。半額の5千万円なら買う」
と言われていました。
やはり小生の見立ては間違っていませんでした。
仮に先輩大家の値段で買うと
仮に先輩大家の値段で買うと下記の計算になります。
現在利回り ：7％
減算 太陽光の消失分：6％
先輩大家の指値：12％
先輩大家の指値は少し厳しいとと思いますが、
やはり先輩大家の感覚はあっているようです。
結局
結局税理士には事の顛末をお伝えして、お断りました。
税理士の紹介案件でも、なかなかい良い話は無いようです。
また今日はその地元の大家会があります。
久しぶりに会うメンバーもいるので楽しみです。
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おしまい。
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