駐車場が満車になりました。
特に営業をしているわけではないのですが、なんとなく駐車場が満車になりました。
目次
駐車場？
小生の駐車場ですが、max19台駐車できます。
しかし、そのうち9台分は砂地であり、駐車場の所在地は田舎の住宅地の中
なので、需要があるとは思えない場所です。
従い実質は満車は不可能な駐車場でした。
こんな形状です。
しかし不思議なことに今回なんと満車となりました。
隣地のアパートの修理業者が4,300円で1台の賃貸が決まり、みごと
完全満車となりました。
この立地を考えると奇跡に近い出来事です。
どんな人が借りるのか 需要がある理由はなにか
借りている人は下記のようなイメージです。
近隣アパートの駐車場利用者：27％（5台）
近隣の住民 ：27％（5台）
カラオケ店舗 ：27％（5台）
工事業者 ：20％（4台）
という感じです。
借りている理由は何か レオ○レスが駐車場相場を上昇させいる？
理由を分析すると、
1. アパートの駐車場が足りないため
2.自宅の駐車場が狭いから
２台目セカンドカーや、大型乗用車を購入したのは良いが自分の家
に駐車場が無い方です。
3.工事用の車両
最近近所にアパートを建設するらしく、工事用の車両の需要が強いです。
また隣のアパートの工事のため、駐車場を借りてくれています。
工事の車両は短期なので、車両の利便性を考えており、値段はあまり
関係なく、契約してくれます。
4.隣地のレオ○レスの駐車場代が高いため
レオ○レスの駐車場は4,950円/月で相場よりかなり高めで募集しています。
これは、「部屋賃料を安く表示して、駐車場や共益費を高くしている」
つまり「表示家賃は低いが、総額家賃は高い」
という、せこい価格設定を行っています。
こんな作戦に引っ掛かる人がいるのかとも思いますが、世の中にはいらっしゃる
ようです。
しかし小生の駐車場の賃料は相場通りで、レオ○レスより30％ほど安いため、
隣のレオパレスの入居者がこちらの駐車場に流れてきます。
また、最近レオ○レスは駐車場を外部にも貸し出しており、高い賃料で募集しています。
つまり、レオ○レスが近隣の駐車場賃料相場を上昇させてくれている
ことが大きいです。
伝説の満車アイテム のぼりの結果？
小生には駐車を呼び込む、投資効果52万％の満車アイテムがあります。
それは設置すると必ず入車が決まる、ゲームチェンジャー的な最終兵器で、
コードネームは、
めだつのぼりです。
今回もその神通力のすばらしさに驚く限りです。
特に駐車場の営業活動はしていないのですが、顧客から勝手に電話がかかって来て、
賃料はこちらの言い値で契約になっています。
新築予定地なのですが
この場所はアパートの新築予定地です。
しかし、これだけ駐車場が好調だと建設の意欲が薄れます。
仮に新築をしたとしての収支は
前提：3戸連棟 表面利回り9％想定
建設費：4,000万円
収入 ：360万円/年
費用 ：80万円/年
大規模修繕：20年目から200万円（外壁塗装など）
この条件で実際に40年目での手残りを考えると、
手残り：3,900万円
しかし駐車場だと
収入：91万/年=4千円×19台×12月
経費：6万円/年 程度なので、ネットで85万円/年とすると
40年の手残りを考えると、
3,400万円となります。
（上記計算は空室率と空車率の両方とも考慮していません）
合計金額だけを見ると、アパート建設の方が良さそうですが、駐車場は費用が
ないので、リスクがありません。
また空室の営業努力も必要ありません。
確実でリスクが無く、資金がすぐに手元にお金が残ることを考えると、駐車場
の方が有利だと言わざるを得ません。
しかし問題は、面白みがないことです。
考察と今後の方針
駐車場利用者がアパートの新築の工事利用者や、既存のアパート入居者の
駐車場であることを考えると、この駐車場の最大顧客は
「アパートの関係者や戸建て住宅の住民」になります。
また駐車場の立地は「アパート激戦区」なのですが、そこに小生がアパートを
新築をすることにリスクを感じています。
新築はまだあきらめていませんが、近隣の流れを読んで、また物価高が
収まるまでは、しばらく駐車場のままで様子を見たいと思います。
おしまい。
【空室の店舗や、空き駐車場などのスペースを日貸しができるサイト】
