ある築古戸建の物件視察を行いました。
とても立派な平屋の豪邸ですが。
どんなスペックだったのか
戸建のスペックはこんな感じです。
所在地：地方都市でも少し離れた地域
構造 ：平屋の戸建
金持ちの家という感じです
築年数：築48年程度
金額 ：680万円（広告価格）
広さ ：83㎡
駐車場：1台
仮想の指値と家賃です
想定賃料：7万円？(駐車場が2台になった場合)
指値後の購入価格：500万円
リフォーム：100万円
利回り：16％程度
購入した場合のポイントは、
駐車場の拡大で、1台から2台へ変更すること
が重要になります。
実物の戸建はどうだったのか
視察時の写真です。
外壁も素晴らしい感じです。
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全体の写真は公開しませんが、門構えも素晴らしい豪邸です。
問題点があり
ここまでは良い造りの戸建だと思うのですが、問題はここからです。
これです。
庭にとてつもなく大きな石が置いてあります。
そしてそれを取り囲むように、石の塀がそこら中に置いてあります。
当然撤去して駐車場として利用したいのですが、この石はどうすればよいのでしょうか。
一個の石は概算重量は1tします。
ユニックなどの重機が必要になると思われます。
また庭ですが、豪華なのです。
下記のように、ヘビーな石がいくつも転がっています。
とてもDIYで済むレベルではありません。
これが撤去出来なければ駐車場拡大は無理で、そうなれば駐車場1台縛りになり、
家賃は2万円は下がると思われます。
石の概算撤去費用は
石大一個1tとして、3万円×10個
中 500㎏ 1万円×20個
合計 50万円
と思われます。
人件費や重機、撤去処分費だけを考えてもこの程度の金額で間違いないと思います。
その分物件価格から引く必要があります。
100万円とみると400万円台まで値下げが必要です。
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石の撤去は大変です
小生の実家の倉庫の裏山は、がけ崩れが頻繁に起きており、岩の撤去に手を焼いていました。
結構大きな石が落ちてきて、電気ハンマー工具で石を小さくして、海に持っていっていました。
とても不毛な行動でしたが、その経験から石はとてもめんどくさいことは知っています。
その経験から、この物件の岩は小生には破壊処分ができないとわかっています。
庭の木は何とかする自信はありますが。
結局どうするのか
この庭を制圧するには、体力が擦り切れることが見えており、
現在指値を入れることを控えております。
業者撤去費用が出るような販売値段になれば指値を入れたいと思います。
おしまい。
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