先日シロアリ物件の内見をした際に気が付いた、
「市街化調整区域のぼろ戸建ての注意点」についてです。
前回のはなし。
目次
仲介会社様からの話
ご担当者様から言われたのが、
市街化調整区域で線引き前に建設された建物は、賃貸目的では
売買ができません。
と言われました。
当市では、そのような規則になっていると言われました。
小生は宅建も持っていますが、そのようなことは今までそのような話は
聞いたことが無かったので耳を疑いました。
基本的に市街化区域の規制は、新築時や開発時で市への建設許可を
取る問題になる規則であって、売買や賃貸では問題になるという
意識がありませんでした。
しかしその担当者は何かを調べられている様子だったので、後日
自分でも調べてみました。
調べてみると
そもそも、そのご担当者の話では下記の整理が不明でした。
「自らの居住目的以外では売買できないのか？」
「賃貸ができないのか？」
「再建築ができないのか？」
3つに絞って、インターネットや市役所で調べてみました。
結果は？
結果的に言うと、
再建築時に、市への建築確認を取得する時に問題がでる。
事がわかりました。
理由は、線引き後の調整区域の建物は、市に特別許可を取得して
建築した建物なので、その許可の取り扱いで問題になるそうです。
つまり、正確には再建築が難しくなる。というのが正解のようです。
売買自体はできるのか
売買ができるかできないかというとできるようです。
しかし、売買する時に下記を買主に重要事項として説明が必要になります。
自己居住用の申請として許可を取っているので、市街化区域の変更届が
必要になるそうです。
それを説明を受けたうえで、契約はできるようですが。
賃貸はできるのか
経験はありませんが賃貸はできると思います。
仲介会社に持ち込む際に、市街化区域の建物が賃貸できないとは、聞いた
ことがありません。
ただ、市街化区域の特別許可の内容の「自己の居住に限る」条項に背く
ことになるそうです。
再販売できるのか
できると思いますが、上記の説明すると買い手は見つかりにくいと思われます。
また銀行融資に関してもかなり難しくなると思われます。
従い、再販売は可能だが、とても困難というのが実際のようです。
それが理由で安値で買いたたかれてしまう。
というのが現実のようです。
再建築はできるのか
仮に「自己が居住しなくて、賃貸した場合」では、市への建築基準の申請時に
トラブルになると思われます。
市役所の方の見解では、
「過去に出された特別許可の整合性が問われることになる。所有者名義や目的など」
例では、農家の方が自己の居住目的で建てたような建物が、違う目的で
使われた場合、申請時に説明が必要になるようです。
「その建物はすでに20年居住されている実績があるので、何とかなりそう」
とは言われていました。
しかし正確な回答では、書面で問い合わせていたければ回答をしますとの
ことでした。
結局、市街化区域のぼろ戸建ての賃貸運営は可能なのか
上記の話を総合的に考えると、下記の場合であればぼろ戸建て
が成り立つと思います。
1．再建築を考えないで、利回り重視なら問題ない
200百万円以下程度で購入して、賃貸需要がしっかりしている場所であれば
問題は無いと思います。
2. 出口は土地売却が本命で考える
建物での再販売はできないと考えて、購入する必要がありそうです。
まとめ
上記を考えると今回は割高の物件だったので断念しました。
やはり市街化調整区域と、シロアリと傾きのある建物はレベルが高い
と感じました。
やはり知らない世界の投資を始めると、わからないことが多いです。
内見して経験値が詰めて良かったです。
おしまい
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