先日、国金での融資を検討していたアパート案件ですが、指値が通りました。
指値と利回りと義理父
売値は吹っ掛けた値段だったのですが、現実的な指値を出しました。
今回の利回りは11％になりますが、かなりの築古RCで1Kであることを
考慮すると低い利回りとなります。
本音を言うと、手を出さないレベルの利回りなのですが、義理父の強い
勧めがあり、買い付けを行っております。
指値も義理父からの指示で高めに設定した経緯があります。
義理父の勧め
なぜ義理父がこの物件を勧めるかという理由は、
・義理父の理想の建物
今回の建物は、過去に義理父と面識のある会社の社長が建設した建物です。
過去からこのRC2階建てという構造に憧れがあるようです。
また不動産歴70年の目から見ても建物の状況が良いようです。
ちなみに義理父は20才代から新築賃貸アパートを所有しています。
なので、昔からとにかく物件購入を勧めてきます。
また義理父はアパート列伝に記載されるべき、不動産人生を歩まれて
いますので、今度記事にしたいと思います。
・義理父の家から近いから
多分、我々が帰省する頻度を多くなることを望んでいるのでしょう。
小生と妻としても、高齢の両親を考えると、帰省することが増えることは
仕方ないと考えており、後悔が無いようにしたいと考えています。
物件管理で訪問した際に、実家に帰省すると、旅費が経費になることは
助かります。
従い親孝行の一環としての物件購入の側面があります。
今回のアパートの良い点 メリット
今回表面利回りが11％と低いのですが、利回り数値より加点要素があります。
・仮に国金で融資が付くなら、利回りが低くい分を挽回できる
信用金庫様でお借りするより国金だと1％程度は金利が安くなる。
ちなみに国金には、無担保の不動産を差し出すことになります。
・前のオーナーが満室にしてくれている
場所も良い場所では無いため、もともと空室だらけのアパートだったよう
ですが、満室にしてくれているため、最初の段階の空室ロスはありません。
以後入居に苦しむ可能性がありますが、何とかCFは回りそうな状況です。
これから
上記のように今回の案件は、決して「理想的な物件」というわけでは
ありませんが、やり方によっては良い物件に変化するのではと思っています。
まだ、妻への了解や銀行の調整が残っています。
どうなることやら。
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おしまい。
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