大手アパート建築メーカー様から新築アパートの営業を受け、事務所に
プレゼンを聞きに行きました。
背景は？
先日自宅訪問営業を受けた、新築アパートの話を事務所に聞きに行きました。
駐車場土地の謄本を調べられて、営業に来られたようでした。
土地は駐車場として満車状況で、年間80万円のキャッシュフローが出ており、
新築アパートではそれ以上のＣＦが出ることが条件になります。
大手アパートメーカーの意見と提案内容は
大手メーカーの意見は意外にも、
駐車場としてのキャッシュフローよりアパート新築の方が悪化する。
ということでした。
そして、「もしこれでもよければ検討してください」という内容でした。
従い、当方としては現状の駐車場から、CFの悪い新築にする理由が無いので
この提案は初歩の段階から却下となります。
具体的な提案内容は、
1. 単身者向けの新築アパートを建築する
詳細は省略します。
２. 価格は立派な金額
テレビで宣伝されている有名アパートメーカーの単身者向けの価格ですが、
予想通り高く、地方ビルダーの２倍の値段でした。
多分、新築の区分マンションが買える値段だと思います。
しかし、
「現状の駐車場収益よりアパート新築の方が悪くなる」
との小生の主張を理解されただけでも一つ前進した気がしました。
当方からの逆提案
今回反対に当方から有名メーカーの方に下記の提案を行いました。
お願い１ 小生から中古アパート購入の仲介の逆オファーを掛ける。
アパート建設メーカーなので、高齢の大家の人脈があると思われます。
中古案件が出れば紹介してほしいと伝えました。
頂いた回答は、
いつ出るかわからないが、出たら連絡します。
ということでした。
空約束かもしれませんが、無いよりはましです。
お願い２ ビルダー様自社所有のアパートを譲ってくれないか。
これに関しては話の流れから、聞き逃しました。
多分自社所有が無いビルダーなので難しいと思われます。
お願い３ 駐車場土地を引き換えに、営業先の中古アパートと交換してくれないか。
いわゆる土地交換の手法を使い、土地と中古アパートを交換してくれないか。
とお願いしました。
しかし結果的には、土地交換自体が同一種類の不動産しか交換できない説明を
受け断念しました。
例では、駐車場土地は、駐車場としか交換できない。
駐車場と居宅は交換できないそうです。
この辺りはやはり、土地活用の知識が豊富にある、有名ビルダー様にはかないません。
当方にとっても良いお話を聞くことができました。
最後に
やはり、この駐車場土地は売却価値は高いのですが、キャッシュフローが低い状況です。
売却価値や担保余力を遊ばせている状況です。
売却しない限り現金化できないのが悩みの種です。
駐車場経営は順調なのですが、何かこの担保余力を使って最大限に
不動産を増やしたいものです。
終わり
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